Lex專欄：香港盯住美元30年

30年前的這一周，當香港將港元與美元掛鉤時，觀察家們想 知道的是，經濟藥方能否治愈政治疾病。當時，北京方面和倫敦方面圍繞香港未來上演的角力，讓港元陷入了危機。具有諷刺意味的是，在這一掛鉤的30周年紀念 日到來之際，華盛頓方面卻有可能毀掉香港在1983年選擇依靠的美元信譽。自香港盯住美元匯率以來，人們對這一制度是否適宜的爭論就一直沒有停過。然而， 盡管美國方面表現出令人震驚的不負責任，但有一個事實依然沒有改變，那就是香港和中國現在尚無其它選擇。

香港歷經亞洲金融危機、非典(Sars)、中國內地的迅速崛起以及2008年全球危機，其匯率制度卻幾乎未有改變，這是值得贊賞的。而且，這一成就 是在一個開放經濟體中取得的，澳新銀行(ANZ)數據顯示，現在香港的經濟規模已是擁有類似匯率制度的其他經濟體的5倍。“盯住匯率制度”的批評者認為， 美國的利率越來越不適合香港。誠然，香港已出現令人擔憂的房產泡沫，但這不僅僅是因盯住匯率造成的：任何像香港這樣與中國內地崛起密切相關的事物，估值都 急劇上漲（想想大宗商品和奢侈品吧）。而且，香港也不能乾脆轉向人民幣了事。香港金融管理局(HKMA)表示，把香港的3000億美元外匯儲備轉換為人民 幣意味著，要找到1.8萬億元人民幣——這個數字已超過整個離岸人民幣市場中現有人民幣數額的總和。

Lex專欄在1983年曾贊揚過“盯住匯率”制度的簡單，但也提醒人們它能否成功取決於信心，而這種信心只能由政界人士來恢復。鄧小平和瑪格麗特• 撒切爾(Margaret Thatcher)做到了這一點。美國深陷債務鬧劇，以致於無暇就30年前的經驗教訓做出思考。30年來，信心在幫助香港經濟增長9倍的過程中發揮了重要 作用；現在，對世界最大經濟體而言，信心有著同樣重要的作用。

聯匯脫勾與香港樓市關係系列完結篇

聯匯倘脫勾 新晉業主或陷負資產

 

前兩篇文章簡單分析了聯繫匯率脫勾如何影響樓市的走向。而對於樓市參與者的影響又會怎樣呢?
假設聯繫匯率脫勾，對於已經供完樓的業主來說，未必確切感受壓力，反而因港元大升引發的經濟問題會更切身。但對於仍在供樓的業主，尤以最近一、二年內置業者，很大機會會變成負資產，被銀行追差額，造成大量銀主盤出現。

另一方面，一旦樓市持續下跌，原先在本港持有大量物業的外國及內地投資者，為了鎖定利潤，降低投資風險，只好紛紛出貨套現，從而引致本港業主加入沽貨行動。市場供應量瞬間大增，香港樓市出現大跌的機會便在所難免了。

而對於暫時無樓人士，根據經驗，由於怕高位接貨，變成負資產，出於「買漲不買跌」的心態，在跌市的情況下，入市意慾會大減，令市場成交量及需求量大幅下跌。
在成交量及需求量減少的情況下，地產代理的生存空間無疑被縮窄了，而地產商則會施行大眾難以想像的情形 — 非劈價不可的賣樓苦況。

其實上述情況的出現與否，還是要視乎聯繫匯率脫勾以後，港元是自由浮動還是與人民幣／一籃子貨幣掛勾。另外，亦決定於聯繫匯率脫勾情況，是突然宣佈的還是循序漸進的。
聯繫匯率，關乎全港市民身家財產，不可輕言今天脫勾、明天受衝擊再掛勾，其存在意義及作用，有十分多值得深入研究和探討。 

余錦雄
世邦魏理仕大中華區估值及諮詢服務部資深董事總經理

聯匯脫勾與香港樓市關係系列之二

聯匯脫勾 樓按利息勢升

聯繫匯率制度其實是支持香港樓價由2009到2012年上升的重要支柱。由於聯匯的關係，香港必須跟隨美國的貨幣政策。在美國經濟衰弱的時候，香港被逼長期處於低息狀態，而住宅按揭利率更曾一度跌至2.5厘以下，吸引大量熱錢流入，令樓價持續高企。
假設港元不再跟美元掛勾，單從通脹數字來看（香港5月通脹為5.6%），香港不可能維持和美國一樣的低息環境，上調利率的機會很大。在目前的超低息的環境下，市民供樓負擔比率早已升近5成，接近歷史長期平均值。

假若以按息上升3厘來計算，一份20年期的按揭，每月供款大概上升3成。供款比率會出現高逾6成的現象。在這情形下，現有的供樓人士的負擔將會大幅上升，甚至令到部份正在供樓的香港人失去供樓能力。

當供樓人士的負擔一旦去到經濟能力的極限，只要經濟環境有甚麼風吹草動，就會無法供樓，從而急於拋售物業套現，觸發樓價下跌，令不少物業因而變成負資產，增加被銀行追收差額、變成銀主盤的可能。對樓市短期難免造成負面的影響。
因此，在考慮對現有聯繫匯率制度作出改變的時候，必須防範利息突變對以房產和金融為主經濟的香港所帶來的風險。

余錦雄
世邦魏理仕大中華區估值及諮詢服務部資深董事總經理

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聯匯脫勾與香港樓市關係系列之一

港元倘升值 買樓意欲降

 

香港是世界上少數實行聯繫匯率的地區之一，從1983年開始，香港的聯繫匯率制度沿用至今已有29年的歷史，令港元對世界主要貨幣匯率長期保持穩定。香港能成為國際金融中心，聯繫匯率制度可謂功不可沒。

最近，一手創立聯匯的前金管局總裁任志剛，發表了一篇題為《香港貨幣體制的未來》的學術性文章，提出將聯繫匯率脫勾，迅速引起了極大的回響。姑且勿 論現在是否脫離聯繫匯率的時候，因為在現階段很難說，但作為一個物業投資者、擁有者，又或者一個關心樓市的小市民，都有需要認真細看脫勾對樓市的衝擊，究 竟有多大及多廣泛。

首先，從匯率方面角度來看。自2008年金融海嘯以來，美國政府為了促進經濟， 長期維持極低利率。而港幣跟隨美元對人民幣大幅貶值，造成輸入性高通脹以及資產價格的大幅上升。
但由於聯繫匯率，香港喪失了貨幣政策的主導性和獨立性，導致本應升值的港元反而大幅貶值。按現時港幣被低估的情勢，一旦聯繫匯率脫勾，其幣值只會向上，不會向下。本來可以紓緩輸入性通脹，但是短暫而激烈的貨幣升值，勢必帶來資產價值的短期的急劇波動。

情況或如97年，港幣跟隨美元升值，導致物業價格大幅下挫。此時，港幣升值，由於現在樓市已在歷史高位，持有物業的部分投資者一定會賣掉物業套現，鎖定利潤，市場賣盤增多，而原來準備購買的投資者，也會因為港幣升值而減少買入意欲，造成樓市承接不足，令樓市出現下挫。
而下篇文章將會從利息角度淺析聯匯脫勾對樓市的影響。

 余錦雄
世邦魏理仕大中華區估值及諮詢服務部資深董事總經理

 

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