美國Stockton 市破產

楊衛隆, 

美國加州Stockton市在星期二宣佈破產，是美國歷史上最大規模的城市破產。Stockton市即時停止債券還款。

說到欠款，Stockton市總欠債約7億美元，不算多，但是，美國的地方政府債券總金額達到37,000億美元，絕對比得上德國的GDP。Stockton市的緊縮亦嚴厲過希臘。過去兩三年，市政府劈掉一半公務員職位，1/3消防員和1/4警察。

Stockton市人口約30萬，在三藩市東南面約80英哩，即是大約130公里，由三藩市開車到Stockton需要約兩小時。

Stockton市的最大經濟問題是樓價暴跌，但是各位不要以為那是金融海嘯時候的事。該市的斷供收樓潮高峰期是去年。2008年第一季，Stockton市是每30個住宅，有一宗收樓，去年是每18個住宅有一宗。

根據Zillow 住宅價格指數Zillow Home Value Index，Stockton市現在的住宅價格是12萬美元，2005年11月高峰期是37萬6千美元，對比高峰期，跌了超過6成。

三藩市樓價高峰期是78萬，現在約67萬，下跌不足兩成。其他灣區城市也是差不多，San Mateo市樓價高峰期是80萬現在是60萬。

參考資料:
http://www.zillow.com/local-info/CA-Stockton-home-value/r_7266/
從地產公司的方盤可以看到，Stockton市的頂級房產只是開價約70萬，即使幾英畝大的豪華大宅、有7個睡房，樓面面積一萬呎，叫價也是約70萬。

以下的放盤資料，五睡房大宅，土地面積1.54英畝、樓面面5,150平方呎，叫價71萬，按下larger photos 可以看到很多住宅的照片︰
http://www.realtor.com/realestateandhomes-detail/9840-Oakwilde-Ave_Stockton_CA_95212_M10121-49406?source=web

如果想買便宜的住宅，這裡很多，兩萬美元有交易。
以來的放盤資料，叫價2萬5千美元，按下larger photos 可以看到很多住宅的照片︰
http://www.realtor.com/realestateandhomes-detail/6706-Tam-O-Shanter-Dr-Spc-80_Stockton_CA_95210_M16515-42183?source=web

如果想知道更多該市放盤資料，請按以下連結，按下larger photos 可以看到很多住宅的照片︰
http://www.realtor.com/realestateandhomes-search/Stockton_CA?source=web#/pg-3/sortby-1

這裡說的住宅物業不是那些流動房屋，也不是銀主盤或者短售，拍賣等交易，而是業主通過地產代理放盤的買賣。
這個城市除了住宅之外，幾乎一無所有，沒有三藩市的旅遊業，沒有矽谷的軟件工業。它沒有工作機會又離有工作機會的地方很遠。Stockton市的位置是加州大谷中央，以農業為主。2000年開始，Stockton市不努力搞好治安和教育，卻乘著次按的信貸泛濫，大力發展地產業，不是發展經濟。次按風暴爆發時，Stockton市的斷供收樓潮是全國最嚴重地區之一。

住在這個地方，找工作是最大困難，官方失業率一直維持約18%。實際失業率超過25%。因為失業率高，治安情況惡劣，曾經兩度登上福布斯的全美國最差城市。這件事告訴我們，開發大嶼山要先確保開發地區的工作機會，不要只是建造住宅，期望居民到區外工作。

今年年初， 加州人期望新的都市破產法AB 506會讓Stockton市通過與工會及債權人談判而避過破產命運。我替它埋過數，早就計算到它不能避免破產，因為赤字太大。今年的赤字大約2千多萬美元。不要以為這是小數目，Stockton市的主要收入來源--物業稅，一年只有約4千萬美元。事實證明，沒有錢還債，應該破產，亦只能夠破產，不要期望一條法律可以改變現實。現在，沒有人知道它的破產會否引發加州城市破產潮，更加不知道對美國地方政府債券市場的影響。