2014年5月21日星期三

中國房價將在6個月內加速下跌

 張庭賓



      中國樓價即將即進入加速下跌通道。

      在2013年10月,本人撰文判斷《中國樓市泡沫最晚2015年底前破滅》時,多數人對此不以為然;在2014年3月更進一步判斷《中國樓市拐點已經基本確認》,認同的人也不是太多。但是僅僅2個月後,大多數人認可了這個判斷。但我們現在的判斷已經再向推進了一步,即中國樓價將在6個月內進入快速下滑階段,即便政府採取救市政策也於事無補。

      從全國范圍看,4月份已經成為更多城市的新房價格拐點月。根據中國房地產指數係統調查:全國100個城市(新建)住宅平均價格為11013元/平方米,環比上月上漲僅0.10%,漲幅較上月縮小0.28個百分點。從漲跌城市個數看,55個城市環比上漲,45個城市環比下跌,分別同比減少和增加8個。

      而對房地產市場更具衝擊力的是,五一節假日3天,一線城市房產成交量大幅下降。北京二手房僅成交了31套,同比大降82%,創2009年有網簽記錄以來的歷史新低;北京商品住宅共成交169套,同比去年五一假期降低78.9%,並創下了自2008年實行“五一”小長假以來7年最低值。深圳商品房成交同比跌幅超過六成;杭州在小長假期間主城區銷售跌幅超過七成。上海、廣州兩地雖與去年基本持平,但促銷跑量樓盤在這兩地大幅增加。

      從房價下降城市來看,寧波出現了7折新樓盤,而成都樓盤批量出現了10%左右的價格下調。而各地二手房已經普遍出現了有價無市——房東降價趕不上買方心理降價預期的狀況。

      造成房價下跌的最直接的原因是供需關係發生了變化。全國住房庫存由2012年底的3.47億平方米增加到了4月末的5.27億平方米,而且仍在不斷攀升。原因在於2012年以來新一輪價格泡沫的刺激,2013年全國土地出讓金同比大幅增加57%,出讓面積增加超過10%。這些地開發的樓盤在2014年陸續上市。與此同時,中國居民住宅消費能力已經接近被透支的極限,而仍有餘錢買房的富豪和官員更多移民在海外買房。

      在供求關係逆轉的背後,是中國經濟對於房地產的依賴度已經達到了極限。交銀國際的一項研究表明,房地產價格上漲與中國貨幣供應量密切相關,貨幣供應量走勢領先約2-3個季度。在12個月的滾動基礎上,現時逾60%的新廣義貨幣供應量流入商品房銷售。這個比率實際上已處於歷史最高水平,十分驚人。

      更深一層次探究,這裡又潛伏著中國低通脹的秘密:一方面,房地產就像一塊巨大的海綿,吸收了國內大部分新貨幣供應量。而房價是不計入通脹的,計入通脹的是房租價。另一方面,激素和抗生素的使用大幅降低了中國糧食和肉食的轉化率,比如OECD國家平均每10公斤糧食轉化為1公斤牛肉,在中國是3.6公斤,這壓低了農產品價格,而農產品在CPI中的比例高達近1/3。

      現在的挑戰是,隨著貨幣供應量處於接近歷史低點且不易擴張,加上大部分新增貨幣供應量已被配置到商品房銷售,目前市場根本沒有充裕資金進一步推高房價——這些錢主要是通過人民幣升值吸引熱錢投機而從海外借來的,隨著美聯儲開始退出QE,中國越來越缺乏賺錢的項目,熱錢外流正成為大勢所趨,房地產泡沫正面臨持續擠壓、甚至爆破的風險。

      雖然5月14日央行要求商業銀行保證首套房貸,但這最多是杯水車薪,也是紙上談兵,因為對於商業銀行來說,房地產正成為最大的風險領域。今年一季度中國銀行業不良貸款新增540億元,創2008年9月以來最高水平,而去年全年才993億元人民幣,且這種新增不良貸款正在加速,其中礦產和房地產是重災區。最近,央行、銀監會和保監會都在警告房地產風險。

      與此同時,央行和金融監管部門正在進一步加強商業銀行的資金規範管理。近日五部門聯合發文《關於規范金融機構同業業務的通知》,逐項界定並規範了同業拆借、同業存款、同業借款、同業代付、買入返售(賣出回購)等同業投融資業務。該規定要求金融機構開展的以投融資為核心的同業業務,應當按照各項交易的業務實質歸入上述基本類型,並針對不同類型同業業務實施分類管理。這將增加商業銀行的融資成本,大大約束商業銀行的騰挪空間。

      此外,據媒體披露,監管層正將對“影子銀行”揮出最重磅一擊——10萬億銀行非標融資或將回表,房地產資金輸血管面臨斷裂風險。由於銀行非標融資主要輸血對像是包括房地產業在內的限制類行業,其監管升級或將進一步拉升房企融資成本和難度,這對於處於風聲鶴唳中的房地產行業來說,這將是一次致命打擊。未來將出現因地產商資金鍊斷裂而被迫的價格跳水——這將打破“麵粉價”推高“麵包價”的神話。

      即中國樓市泡沫已經從“價格最後上沖成交量下降”階段,進入了“成交量急劇萎縮價格出現拐點”階段,即將進入“成交量低迷價格大幅下跌”階段。按照國際經驗,從成交量大幅下降到價格快速下跌,一般約6個月左右的時間。

      這一輪房價的下跌,按照本人的估計,如果沒有外部地緣政治危機的影響,也至少會跌去30-40%;如果爆發了伊朗戰爭或東亞戰爭,則將會跌去50%以上。

      這將是不以某些地產商意志為轉移的。 (作者為中華元智庫創辦人,僅供參考,投資者決策風險自負)

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