2012年6月29日星期五
美國Stockton 市破產
楊衛隆,
美國加州Stockton市在星期二宣佈破產,是美國歷史上最大 規模的城市破產。Stockton市即時停止債券還款。
說到欠款,Stockton市總欠債約7億美元,不算多,但是, 美國的地方政府債券總金額達到37,000億美元,絕對比得上德 國的GDP。Stockton市的緊縮亦嚴厲過希臘。過去兩三年 ,市政府劈掉一半公務員職位,1/3消防員和1/4警察。
Stockton市人口約30萬,在三藩市東南面約80英哩,即 是大約130公里,由三藩市開車到Stockton需要約兩小時 。
Stockton市的最大經濟問題是樓價暴跌,但是各位不要以為 那是金融海嘯時候的事。該市的斷供收樓潮高峰期是去年。2008 年第一季,Stockton市是每30個住宅,有一宗收樓,去年 是每18個住宅有一宗。
根據Zillow 住宅價格指數Zillow Home Value Index,Stockton市現在的住宅價格是12萬美元,2 005年11月高峰期是37萬6千美元,對比高峰期,跌了超過6 成。
三藩市樓價高峰期是78萬,現在約67萬,下跌不足兩成。其他灣 區城市也是差不多,San Mateo市樓價高峰期是80萬現在是60萬。
參考資料:
http://www.zillow.com/ local-info/ CA-Stockton-home-value/r_7266/
從地產公司的方盤可以看到,Stockton市的頂級房產只是開 價約70萬,即使幾英畝大的豪華大宅、有7個睡房,樓面面積一萬 呎,叫價也是約70萬。
以下的放盤資料,五睡房大宅,土地面積1.54英畝、樓面面5, 150平方呎,叫價71萬,按下larger photos 可以看到很多住宅的照片︰
http://www.realtor.com/ realestateandhomes-detail/ 9840-Oakwilde-Ave_Stockton_CA_9 5212_M10121-49406?source=web
如果想買便宜的住宅,這裡很多,兩萬美元有交易。
以來的放盤資料,叫價2萬5千美元,按下larger photos 可以看到很多住宅的照片︰
http://www.realtor.com/ realestateandhomes-detail/ 6706-Tam-O-Shanter-Dr-Spc-80_St ockton_CA_95210_M16515-42183?s ource=web
如果想知道更多該市放盤資料,請按以下連結,按下larger photos 可以看到很多住宅的照片︰
http://www.realtor.com/ realestateandhomes-search/ Stockton_CA?source=web#/pg-3/ sortby-1
這裡說的住宅物業不是那些流動房屋,也不是銀主盤或者短售,拍賣 等交易,而是業主通過地產代理放盤的買賣。
這個城市除了住宅之外,幾乎一無所有,沒有三藩市的旅遊業,沒有 矽谷的軟件工業。它沒有工作機會又離有工作機會的地方很遠。St ockton市的位置是加州大谷中央,以農業為主。2000年開 始,Stockton市不努力搞好治安和教育,卻乘著次按的信貸 泛濫,大力發展地產業,不是發展經濟。次按風暴爆發時,Stoc kton市的斷供收樓潮是全國最嚴重地區之一。
住在這個地方,找工作是最大困難,官方失業率一直維持約18%。 實際失業率超過25%。因為失業率高,治安情況惡劣,曾經兩度登 上福布斯的全美國最差城市。這件事告訴我們,開發大嶼山要先確保 開發地區的工作機會,不要只是建造住宅,期望居民到區外工作。
今年年初, 加州人期望新的都市破產法AB 506會讓Stockton市通過與工會及債權人談判而避過破產 命運。我替它埋過數,早就計算到它不能避免破產,因為赤字太大。 今年的赤字大約2千多萬美元。不要以為這是小數目,Stockt on市的主要收入來源--物業稅,一年只有約4千萬美元。事實證 明,沒有錢還債,應該破產,亦只能夠破產,不要期望一條法律可以 改變現實。現在,沒有人知道它的破產會否引發加州城市破產潮,更 加不知道對美國地方政府債券市場的影響。
Weekend Report…A Comprehensive Look at The Chartology of Silver…
Rambus Chartology
26 June 2012
This next chart is a weekly look that shows the blue expanding flat bottom triangle that no one is recognizing yet. You can see the bottom rail of this pattern is part of the big horizontal support zone, at 26, that has been in place since the end of 2010. I can’t stress enough how important the horizontal support rail at 26 is for silver. If silver breaks below, it will reverse it’s role and act as resistance on any rally attempt. You can see our little red bear flag that I showed you on the daily chart above that may be giving us a big clue that the bottom rail at 26 is going to fail. Another clue that the bottom support rail may break to the downside is that flat bottom triangles usually break through the horizontal rail, not always but most of the time.
Its going to be interesting to watch how things unfold and see if neckline #2 holds support like neckline #1 did. For me, this chart represents the most bullish aspect for silver because if neckline #2 holds, on a backtest, the second H&S base calls for a price objective to 130 or so. Stay tuned as things are really starting to get interesting for both the short term and the long term. All the best…Rambus
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