楊衛隆﹕港樓價隨時跌一半 外圍經濟差 辣招助降溫

 楊衛隆

【明報專訊】政府於1個多月前再推出兩大辣 招調控樓市，住宅成交應聲急挫，部分屋苑更不時錄得新高成交。在2007年金融海嘯以來寫了近30本評論經濟及樓市的著作、被鳳凰衛視稱為「民間經濟學 家」的楊衛隆，在新作《香港樓市冰火七重天》中指出，環球經濟極其惡劣，最終必會打擊已升至極不合理水平的香港樓價。他接受本報訪問時預言，最快今年底至 明年，本港樓價便會出現重大逆轉，很大機會急跌30％至50%！

楊衛隆一向是出名的「大淡友」，他強調，本港樓市不可以單從政策面看，由於 現時環球經濟充斥着不明朗因素，美國國債已遠高於GDP（國內生產總值），財政懸崖急須在今年底前解決；歐債危機持續困擾市場，希臘已瀕臨破產邊緣，西班 牙經濟嚴重衰退；日本亦面對經濟困局，國債高達GDP的230%，日圓近日也急挫。一旦歐、美、日三大經濟體「出事」，將直接打擊本港樓市。

樓價靠熱錢低息支撐 不會長久

楊衛隆認為，結果最快於今年底到明年揭盅，有高達九成機會，環球經濟出現「大件事」，牽連本港樓價隨時下跌30％至50%，他更直言「如果我有樓，一定賣咗佢。」

楊衛隆認為，政府於10月底出招，是希望盡早遏抑熾熱的樓價，令樓市出現軟着陸，否則待外圍經濟發生嚴重問題，令香港樓價一下子急跌時影響會更大，所以他指今次政府出招正確，並預期在成交量減少的情况下，樓價不會長久「企得穩」。

他從基本因素分析樓市，認為本港樓價近年急升的主因是外地熱錢流入及低息環境，但其實經濟增長不足時，才會奉行低息政策，反映環球經濟並不理想。他強調，「熱錢可以流入，也可以隨時流走，並非支持樓價上升的長久動力。」

「本港樓市也不能靠內地客支撐，由於內地經濟以出口為主，歐美一旦衰退，內地增長亦將放緩，到時便不會有大量熱錢湧入香港。」

住宅需求 經濟轉差可驟減

近 年來本港住宅供應不足，幾乎成為社會共識，但楊衛隆卻指本港住宅已供過於求，他解釋，現時住宅空置單位多達數萬個，某些地區的豪宅空置率也高。而且房屋需 求其實很有彈性，本港現時很多人同時擁有一至兩個居所，如果經濟出現問題，這些人可能搬回家居住，或幾個朋友合租單位，需求就會大大減少。

楊 衛隆亦反對本港樓市是用家市場的說法，「現時樓價已升至脫離現實的水平，港人家庭入息中位數只有2萬多元，但買樓的入場費高達三四百萬元，試問多少用家負 擔得起？」他又指出，「衣、食、住、行中，飯不可不吃，衣服不可不穿，但樓則不一定要買，所以經濟一旦出事，樓市便會率先受害。」


宜觀望3個月後再考慮應否入市

他提醒香港人，「不要想得樓市太穩陣，長升不跌並不可能，由於預期環球經濟問題最快年底就見到方向，有意入市的買家，應該多觀望3個月，不要盲目跟風入市，揸住啲錢睇清楚先！」
明報記者 麥穎、陸振球

通脹vs.緊縮：冰火兩重天

FT
在馬拉喀什，沒有固定價格一說。你為物品或服務所支付的價格取決於你是誰、你的議價能力如何，以及你在某日購買的某物的基本供求。這樣定價是合理的，因為就如同在金融市場，你能夠索取的最好的價格是你賺取所有消費者剩餘的價格。
固定零售價格的存在是因為真實世界中個人預約的定價方式並不實用，尤其是在高交易量市場。因此，零售商會退而求其次，採用固定價格，這會伴隨銷售量的下滑。
但是科技改變了一切。不管是購物點數、回報計劃、小額折扣券還是機票團購等等，人們支付的價格越來越個人化，取決於你是誰，你的需求如何，以及供求形勢如何。
當提及Sean Park的Park定律時，我們開始思考以標準經濟學模型進行個人化定價的影響。 Sean Park一直在思考科技對於金融的革命性影響。
在Park的世界中，世界的通脹和緊縮並不在傳統意義上存在。當世界中價格(a) 連續調整(b) 取決於個人信譽和信用值以及更多基本變量時，我們怎麼衡量價格的通脹還是緊縮呢？當交易不斷採用最有效最合適的貨幣時，固定價格或者CPI指數重要嗎？
這是一個重要的觀點，因為這改變了我們對於價格穩定性的理解；而且，它啟示了我們價格市場是分割的。比如，物價可以在社會的一個行業上升，在另一個行業下降。
我們發現通脹和緊縮可以在一個社會裡同時存在，不是針對產品層面而言，而是針對人口層面而言。
事實上，並不難想像在一個市場中，1%的價格上升，99%的價格下降。這裡的1%已經可以抵消99%價格下降的損失。但是，形勢也可能逆轉。
目前BBC也在寫這一專題，我們希望關​​於這一形勢能夠有更嚴謹的經濟學分析。
互聯網、大數據和對需求的理解造就了“即時庫存系統”，基於這一系統的小型供應鏈產生的影響也不容忽視。
除了科技的影響之外，另外一個因素促使央行放棄了CPI目標，來換取NGDP目標。關於這一點，值得指出的是，伯南克在周二關於潛在產值發表了一些耐人尋味的言論，他暗示美聯儲將會有以下變化：
金融危機和蕭條減少了我們經濟體在過去幾年中的潛在增長率。如果經濟潛力大幅下降，那麼這可能意味著以下兩件事：1. 經濟增長目前確實有限，2. 由於需求走低，美國企業採取卡特爾的形勢來減少供給、收回投資、減少多餘產出。這是在給定目前低需求的形勢下，可行的提高利潤的辦法。
由於某些潛在生產力的永久性減少，很容易理解為什麼雇主覺得退休也是不錯的選擇——除非經濟又反彈。
事實上，這與OPEC在1973年決定通過引入虛假的供給衝擊來影響價格的事件本質差別不大。問題是，這次受到影響的不僅僅是原油，還有所有的產品、銷售和服務。這意味著，如果製造商限制供給，那麼有很多其他選擇可以作為替代。這也意味著，風險不僅會造成價格差異，還會徹底分割市場。產出潛力不會消失，但是無法轉變為現值，因為其中大多數將成為以志願服務或者免費產品的形式體現。

金戒指將會“走紅”

謝翊明兄提供資訊
“北漏洞拉”班友終於有動作啦，唔買金條買光戒

我就話....."政府越要打壓....人民自有辦法."....^-^

據各財政專家的表示，若SJC金條與世界黃金的價格差異太大，金戒指的需求將會增加。

按照規定，從2013年01月起，金條出售活動只在允許出售其產品的單位執行。對付其規定以及對付SJC金條價格高於世界的價格狀況，位於胡志明市的許多黃金商店正在​​增加金戒指經營活動，最多是1錢、2錢以及5錢的種類，因價格比較合理。

將近世界黃金價格

於11月23日，世界黃金價格搖動於1,729USD/ounce的水平（相當於4,340萬越盾/兩）至於SJC的出賣價格為4,710萬越盾/兩，金戒指出賣價格為4,320萬越盾/兩，比金條的價格低近400萬越盾/兩，同時將近世界黃金的價格。

目前許多黃金商店也出售簡單的金戒指（沒有包裝）以及有塑料包裝的種類。位於胡志明市Bà Chiểu市場地區的一家商店，當我們了解塑料包裝的金戒指時，商店老闆表示該種黃金由大規模黃金商標生產，價格為4,500萬越盾/兩。老闆勸告我們若在哪個黃金商標購買就在哪個商標出賣，因為其他的商店將會以低價來購買的。 “為何？”我們表示疑問。老闆表示：“因為有塑料包裝的金戒指與各黃金商店生產的金戒指於包裝方面不同，至於黃金質量都相同。

據分析界的表示，若金條與世界黃金價格的差異水平一直持續，有可能人民將會拒絕金條，而轉到金戒指。因為，999.9金戒指各類的質量與金條相同，但價格較低同時相當於世界黃金價格。在金條價格恢復穩定、相當於世界黃金價格之時購買金戒指將可避免大風險。另外，因法律對於金戒指交易作業沒有具體的規定，因此其產品的出售作業都可以在各黃金商店執行貿易，方便人民。

黃金市場的卻步

將來，國家規定資本水平最低為1,000億越盾到30,000億越盾、至少在3個省、中央直轄市以上具有分支網絡的各企業才獲准經營金條。因此，全國大約有12,000個黃金商店將沒有機會。從此，金條交易將會變得困難。

實際上表示若干黃金企業正在增強了解金戒指需求。位於胡志明市的某一家大規模黃金公司之領導承認公司已經投入市場有塑料包裝的1錢、2錢之金戒指。至於各黃金老闆表示商店隨時都有由他們生產的金戒指產品，客戶想購買多少都有。

輿論提出問題：企業以及黃金商店哪裡來的黃金用來生產金戒指？位於河內市某家黃金公司之經理認為：“金戒指商標不可能使用金條來服務生產作業，因為價格太高，國家不會提供黃金進口的quota。因此，用於生產金戒指的原料有可能來是走私進口的黃金。位於胡志明市-新定市場地區的黃金老闆表示：生產原料是球珠黃金，999,9質量的黃金是利用非正式進口到越南市場的金磚（1公斤）製成。