樓市泡沫 即將爆破？

王冠一

內地五一小黃金周華衣漸退，無論一手樓、二手樓的交投都淡靜起來，投資者怎不擔心樓市走下坡呢？

資料顯示，北京一手房於5月1日至3日期間，成交僅有200宗，創09年以來最少。更可怕的是，二手房成交只有31宗。同時，二三線城市樓盤大量滯銷，地產商唯有延續減價促銷的對策－－「要錢不要貨」隨處可見。

一 直看淡內地樓市的野村證券稱，樓市泡沫已經有爆破的苗頭。統計內地26個省份的房地產投資增長數據，於今年第一季內已有４個省份跌至「負數」，其中黑龍江 和吉林省更跌到負25%。同時，近乎全國的房產領先指標都有所回落，部分跌幅擴大。野村認為，這明顯是警示信號，表明類似問題將會在其他省份相繼浮現。

由 於投資減少，建房和銷售齊齊下跌，整個房地產市場步入低迷時期。房地產及相關產業佔內地ＧＤＰ約16%。野村認為，目前內地樓市出現嚴重供過於求的局面， 發展商亦面對融資渠道不足的絀境。萬一內地只是繼續實施小型刺激措施等小恩小惠，今年內地GDP增長有機會跌至6%以下。甚是嚇人！

除 野村外，瑞銀、瑞信和大摩等大行齊來大合奏，不約而合唱淡內地樓市。相對來說，瑞銀與野村已算較為樂觀。雖然大行預計樓價會下跌，但仍相信內地政府會推出 包括增加基建投資和放寬房地產相關政策等，避免樓市硬著陸。而與2011年情況不同，由於買家對內地樓價長遠表現存在憂慮，加上發展商不斷興建新樓，導致 過剩供應，估計今次樓市「寒冬」會較長時間，甚至要等待市場顯著惡化、中央政府推出全國政策救市，才有轉機。

內地近期不斷傳出部分地方 政府暗地救市。例如傳聞寧波近日調整樓市限購政策，簡化了由「戶籍所在地」、和「購房所在地」的審查過程，兩地核查變為一地核查。簡單來說，就算買樓人士 在A區擁有多個物業，但只要B區沒有物業，或者只有一個物業，該買家仍然可以投資B區物業市場。(因為當地人不能持有多於兩個物業。)

不過，放寬限購是否真能吸引買家呢？減價促銷似乎未能激發搶購潮，得來的只有延綿不斷的降價潮。

「城 鎮化概念」近年常成為樓市的救命草，普遍認為只要加快城鎮化，自然帶動龐大住屋需求，房地產便一定不會倒。這句說話的本意是正確的。然而，前遼寧省省長陳 政高被調任統領住房城鄉建設部，他在棚戶改造有豐富經驗，相信將積極加快建設保障房。建保障房的目的，就是縮窄避免貧富差距，讓更多人有瓦遮頭。故此，愈 多保障房供應，就象徵未來購買商品房自住的需求愈來愈低，樓價壓力漸增。

按照目前市況，內地一線樓市還可以，但二、三線城市肯定是供過於求。尤其房產暴利已過，能否仍吸引更多人進場參演呢？當然，內地人的家財大部份押注於房地產，政府不會讓其無聲息急挫徒添混亂，不過，樓市可能避不了一個長達5至7年的漫長調整期，消化供應。