楊衛隆﹕港樓價隨時跌一半 外圍經濟差 辣招助降溫

 楊衛隆

【明報專訊】政府於1個多月前再推出兩大辣 招調控樓市，住宅成交應聲急挫，部分屋苑更不時錄得新高成交。在2007年金融海嘯以來寫了近30本評論經濟及樓市的著作、被鳳凰衛視稱為「民間經濟學 家」的楊衛隆，在新作《香港樓市冰火七重天》中指出，環球經濟極其惡劣，最終必會打擊已升至極不合理水平的香港樓價。他接受本報訪問時預言，最快今年底至 明年，本港樓價便會出現重大逆轉，很大機會急跌30％至50%！

楊衛隆一向是出名的「大淡友」，他強調，本港樓市不可以單從政策面看，由於 現時環球經濟充斥着不明朗因素，美國國債已遠高於GDP（國內生產總值），財政懸崖急須在今年底前解決；歐債危機持續困擾市場，希臘已瀕臨破產邊緣，西班 牙經濟嚴重衰退；日本亦面對經濟困局，國債高達GDP的230%，日圓近日也急挫。一旦歐、美、日三大經濟體「出事」，將直接打擊本港樓市。

樓價靠熱錢低息支撐 不會長久

楊衛隆認為，結果最快於今年底到明年揭盅，有高達九成機會，環球經濟出現「大件事」，牽連本港樓價隨時下跌30％至50%，他更直言「如果我有樓，一定賣咗佢。」

楊衛隆認為，政府於10月底出招，是希望盡早遏抑熾熱的樓價，令樓市出現軟着陸，否則待外圍經濟發生嚴重問題，令香港樓價一下子急跌時影響會更大，所以他指今次政府出招正確，並預期在成交量減少的情况下，樓價不會長久「企得穩」。

他從基本因素分析樓市，認為本港樓價近年急升的主因是外地熱錢流入及低息環境，但其實經濟增長不足時，才會奉行低息政策，反映環球經濟並不理想。他強調，「熱錢可以流入，也可以隨時流走，並非支持樓價上升的長久動力。」

「本港樓市也不能靠內地客支撐，由於內地經濟以出口為主，歐美一旦衰退，內地增長亦將放緩，到時便不會有大量熱錢湧入香港。」

住宅需求 經濟轉差可驟減

近 年來本港住宅供應不足，幾乎成為社會共識，但楊衛隆卻指本港住宅已供過於求，他解釋，現時住宅空置單位多達數萬個，某些地區的豪宅空置率也高。而且房屋需 求其實很有彈性，本港現時很多人同時擁有一至兩個居所，如果經濟出現問題，這些人可能搬回家居住，或幾個朋友合租單位，需求就會大大減少。

楊 衛隆亦反對本港樓市是用家市場的說法，「現時樓價已升至脫離現實的水平，港人家庭入息中位數只有2萬多元，但買樓的入場費高達三四百萬元，試問多少用家負 擔得起？」他又指出，「衣、食、住、行中，飯不可不吃，衣服不可不穿，但樓則不一定要買，所以經濟一旦出事，樓市便會率先受害。」


宜觀望3個月後再考慮應否入市

他提醒香港人，「不要想得樓市太穩陣，長升不跌並不可能，由於預期環球經濟問題最快年底就見到方向，有意入市的買家，應該多觀望3個月，不要盲目跟風入市，揸住啲錢睇清楚先！」
明報記者 麥穎、陸振球