聯匯脫勾與香港樓市關係系列之二

聯匯脫勾 樓按利息勢升

聯繫匯率制度其實是支持香港樓價由2009到2012年上升的重要支柱。由於聯匯的關係，香港必須跟隨美國的貨幣政策。在美國經濟衰弱的時候，香港被逼長期處於低息狀態，而住宅按揭利率更曾一度跌至2.5厘以下，吸引大量熱錢流入，令樓價持續高企。
假設港元不再跟美元掛勾，單從通脹數字來看（香港5月通脹為5.6%），香港不可能維持和美國一樣的低息環境，上調利率的機會很大。在目前的超低息的環境下，市民供樓負擔比率早已升近5成，接近歷史長期平均值。

假若以按息上升3厘來計算，一份20年期的按揭，每月供款大概上升3成。供款比率會出現高逾6成的現象。在這情形下，現有的供樓人士的負擔將會大幅上升，甚至令到部份正在供樓的香港人失去供樓能力。

當供樓人士的負擔一旦去到經濟能力的極限，只要經濟環境有甚麼風吹草動，就會無法供樓，從而急於拋售物業套現，觸發樓價下跌，令不少物業因而變成負資產，增加被銀行追收差額、變成銀主盤的可能。對樓市短期難免造成負面的影響。
因此，在考慮對現有聯繫匯率制度作出改變的時候，必須防範利息突變對以房產和金融為主經濟的香港所帶來的風險。

余錦雄
世邦魏理仕大中華區估值及諮詢服務部資深董事總經理

http://www.hkej.com/

聯匯脫勾與香港樓市關係系列之一

港元倘升值 買樓意欲降

 

香港是世界上少數實行聯繫匯率的地區之一，從1983年開始，香港的聯繫匯率制度沿用至今已有29年的歷史，令港元對世界主要貨幣匯率長期保持穩定。香港能成為國際金融中心，聯繫匯率制度可謂功不可沒。

最近，一手創立聯匯的前金管局總裁任志剛，發表了一篇題為《香港貨幣體制的未來》的學術性文章，提出將聯繫匯率脫勾，迅速引起了極大的回響。姑且勿 論現在是否脫離聯繫匯率的時候，因為在現階段很難說，但作為一個物業投資者、擁有者，又或者一個關心樓市的小市民，都有需要認真細看脫勾對樓市的衝擊，究 竟有多大及多廣泛。

首先，從匯率方面角度來看。自2008年金融海嘯以來，美國政府為了促進經濟， 長期維持極低利率。而港幣跟隨美元對人民幣大幅貶值，造成輸入性高通脹以及資產價格的大幅上升。
但由於聯繫匯率，香港喪失了貨幣政策的主導性和獨立性，導致本應升值的港元反而大幅貶值。按現時港幣被低估的情勢，一旦聯繫匯率脫勾，其幣值只會向上，不會向下。本來可以紓緩輸入性通脹，但是短暫而激烈的貨幣升值，勢必帶來資產價值的短期的急劇波動。

情況或如97年，港幣跟隨美元升值，導致物業價格大幅下挫。此時，港幣升值，由於現在樓市已在歷史高位，持有物業的部分投資者一定會賣掉物業套現，鎖定利潤，市場賣盤增多，而原來準備購買的投資者，也會因為港幣升值而減少買入意欲，造成樓市承接不足，令樓市出現下挫。
而下篇文章將會從利息角度淺析聯匯脫勾對樓市的影響。

 余錦雄
世邦魏理仕大中華區估值及諮詢服務部資深董事總經理

 

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Silver Prices Set to Explode to the Upside

The Silver Prices Set to Explode to the Upside says Jeb Handwerger , mainly due to disruption in production sites in Bolivia Peru Mexico and Argentina , shortage of supplies , silver to be viewed more as a safe heaven as the US Dollar is nearing its top with the bad news coming from the job market in the US and the probability of the FED having to implement a QE3 , all is highly bullish for precious metals and especially silver , the last time the FED did QE2 silver prices soared from $18 to almost $50 an ounce

大衛·摩根 - 白銀市場的神話和誤傳

Electronics industry uses 320 tons of Gold,7500 tons of Silver annually

http://www.bullionstreet.com/

A staggering 320 tons of gold and more than 7,500 tons of silver are now used annually to make PCs, cell phones, tablet computers and other new electronic and electrical products worldwide.

 

 

ACCRA (BullionStreet): A staggering 320 tons of gold and more than 7,500 tons of silver are now used annually to make PCs, cell phones, tablet computers and other new electronic and electrical products worldwide.

Precious metals such as gold have wide use in electronics because they are efficient conductors of electricity. Gold doesn't corrode, thus providing for uninterrupted supply of current and voltage in connectors, circuits, connecting wires, etc.

Experts from the Bonn-based United Nations University provided a financial estimate that the 'urban mining' of e-waste could generate: $21 billion each year ($16 billion in gold and $5 billion in silver). There is more. At present, barely 15% of these precious metals are recovered from the e-waste.

Quantities of gold, silver and other precious metals available for recovery are rising in tandem with the fast-growing sales of electronic and electrical goods, including the new category of tablet computers.

With respect to gold alone, electronic and electrical products consumed 5.3% (197 tons) of the world’s supply in 2001 and 7.7% last year (320 tons -- equal to 2.5% of the US gold reserves in the vaults of both Fort Knox, Kentucky, and the Federal Reserve Bank of New York).

In that same decade, even as the world’s annual gold supply rose 15% - from about 3,900 tons in 2001 to 4,500 tons in 2011 - the price per ounce leapt from under $300 to more than $1,500.

Thanks to the volume and value of precious metals e-waste contains, developing countries with an active informal recycling sector collect as much as 80-90% of their locally-generated e-waste.

The clincher was that e-waste now contains precious metal deposits'' that are 40 to 50 times richer than ores mined from the ground. The UN meet's main focus was on recycling. E-waste is emerging as one of the biggest modern-day challenges.

Jim Sinclair: The War Between Manipulation and Buying

caseyresearch.com / By Ed Steer / July 7, 2012

YESTERDAY IN GOLD AND SILVER

The gold price traded quietly during the Far East trading day on Friday, but developed a slight negative bias as the afternoon wore on in Hong Kong trading…and once it dropped below the $1,600 spot price mark at 9:50 a.m. in London, the gold price plunged eight or nine dollar in short order. The London low was noon local time…and then it rallied a hair into the New York open.

Then at 8:30 a.m., gold jumped back over the $1,600 spot mark, where it ran into a wall of not-for-profit sellers immediately…and within twenty-five minutes was down over twenty-six bucks from its high just minutes prior. The high…which came around 8:40 a.m. Eastern time…was $1,611.20 spot.

After the hammer fell, the gold price more or less traded sideways until about 12:15 p.m. in New York…then the got sold down some more from there, with the low of the day [$1,575.40 spot] coming shortly after 1:00 p.m. The gold price recovered about eight bucks from that low…and closed at $1,582.40 spot…down $21.50 on the day. Net volume was around 150,000 contracts.

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又滑落到懸崖的上沿

石林

在討論最新金銀市勢前，先說個故事。

話說有一隻騾子得天氣之利，堅韌地爬過了一個又一個山坡，最後更攀過一條陡斜的山路，登上了前所未到的山峰。然而經過長時間的跋涉，騾子的體力給消耗了，天氣也發生變化，下起雨來，山坡變得濕滑，牠從山峰失足滑落，直滾至一個懸崖邊緣。幸而該處有一塊大石，騾子借助石塊的支持，亦憑牠本身的韌力，再度躍起，並重新爬回到半山腰上去。

天氣依然晴雨不定，騾子再度滑落到懸崖邊緣，但牠堅毅地又躍起，重新向上攀爬，如是者多次，不過每次爬回的高度已不及前次了。最近牠又滑落到懸崖的上沿上去。

請問各位：你認為該騾子會很快地重登山峰，還是最終不支進而滑落至下面山腳呢？

要提防「久守必失」

目前的金銀市勢就有點像故事中的騾子，兩市經十年的長途攀爬，分別登上名叫1920元（美元．下同）和49.7元的山峰，其後都分別下滑到名叫1522元和26元懸崖的邊緣。

上周金價最高攀爬回到1624.8元，不但遠低於以前可以重上的高度，而且亦低於前次可以爬回到的1641元，現在僅企於1582.4元水平。銀價行情亦類似，上周最高只爬回到28.46元，低於前次可以爬回到28.89元的高度，目前僅企於27.1元水平。

近年來金銀價格分別有如故事中的騾子多次從懸崖邊緣再躍起攀爬，但每況愈下，現在又回到懸崖上沿，若用圖表來描述的話，便叫做「下降直角三角形」形態。通常而言這是不利形態，其支持是在一個橫向水平上，但沽售力量逐級向下施壓，最後支持水平往往終告淪陷。軍事上也有「久守必失」的說法。

上周中國第二次減息，歐洲亦緊隨宣布減息0.25厘，但金銀價格不升反跌。更有甚者，許多人認為經濟數據愈差，愈會引來更多風險交易。但這次剛好相反，上周美國公布遜於預期的最新就業數據，金銀價卻進一步從反彈高位回落。美元則從中得益，美滙指數收市漲至83.38，升越鄰近前高點，暗示最近的調整已完畢，將向更高水平繼續推進，這反過來又壓抑金銀價格和其他金融市場。

上述行情佐證了敝欄前說的，全球經濟放緩所產生的收縮力量，慢慢蓋過各國的寬鬆政策可能帶來的再膨脹力量。歐央行執委亞斯穆森在歐洲減息後表示，央行所能採取的措施是有限，歐羅區各國應對經濟實施結構性調整，此正與敝欄的論點相吻合。

金市圖表除了如上文說的呈現一個大型「下降直角三角形」之外，自今年3月起又在該三角形內形成一條次級下降軌。上周金價回彈至1624元，這剛好又是該下降軌水平，結果再一次遇阻而回，稍後較可能的是續往下試。此外，自今年5月初金價從1671元跌至1527元之後的上落徘徊市，可視為早前從高峰滑落後的整固形態。目前該形態的上阻力處於1620元水平，支持則處於1545元水平，萬一此支持失守，恐怕最後支持1522元會變得岌岌可危。

短期而言，金價暫在1570元至1597元之間徘徊，諒難重越1610元。

銀價圖表早就出現一個更大型的「下降直角三角形」，自今年4月底亦形成一條次級下降軌，目前該下降軌是處於28.75元遞降至28.5元水平。短期銀價或暫在26.75元至27.95元之間徘徊，諒難重越28.5元，請別忘記26元是銀市懸崖的最後邊緣。

敝欄提倡用常理看待事情，寓言故事就包含着簡單常理，它不但適宜說給小朋友聽，對大人也很有啟發。