聯匯脫勾與香港樓市關係系列之二

聯匯脫勾 樓按利息勢升

聯繫匯率制度其實是支持香港樓價由2009到2012年上升的重要支柱。由於聯匯的關係，香港必須跟隨美國的貨幣政策。在美國經濟衰弱的時候，香港被逼長期處於低息狀態，而住宅按揭利率更曾一度跌至2.5厘以下，吸引大量熱錢流入，令樓價持續高企。
假設港元不再跟美元掛勾，單從通脹數字來看（香港5月通脹為5.6%），香港不可能維持和美國一樣的低息環境，上調利率的機會很大。在目前的超低息的環境下，市民供樓負擔比率早已升近5成，接近歷史長期平均值。

假若以按息上升3厘來計算，一份20年期的按揭，每月供款大概上升3成。供款比率會出現高逾6成的現象。在這情形下，現有的供樓人士的負擔將會大幅上升，甚至令到部份正在供樓的香港人失去供樓能力。

當供樓人士的負擔一旦去到經濟能力的極限，只要經濟環境有甚麼風吹草動，就會無法供樓，從而急於拋售物業套現，觸發樓價下跌，令不少物業因而變成負資產，增加被銀行追收差額、變成銀主盤的可能。對樓市短期難免造成負面的影響。
因此，在考慮對現有聯繫匯率制度作出改變的時候，必須防範利息突變對以房產和金融為主經濟的香港所帶來的風險。

余錦雄
世邦魏理仕大中華區估值及諮詢服務部資深董事總經理

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