2013年9月21日星期六

聯儲再玩狼來了 政策風險增


大家應該聽過「狼來了」的故事:一個牧童悶得發慌,突發奇想,大叫「狼來了,狼來了!」引得大家匆匆忙忙的拿武器來驅狼,卻發覺被牧童愚弄了,並見到他哈哈大笑。牧童見如此好玩,於是一而再,再而三的重複這個遊戲,漸漸再沒有人受騙,最終有一天真的狼來了,牧童這時喊破喉嚨,再也沒有人來救他……

在市場普遍預期,聯儲局會在本周宣布縮減買債規模、開始退市部署之際,聯儲局周三開會後竟宣布沒有任何減買債的行動,只表示有可能在今年稍後,當經濟數據進一改善,才開始減少買債,再一次讓市場「驚喜」。美息固然回落,全球股市也大多在周四急升,看似是一大利好消息。

市場對退市進一步解除防備

對樓市而言,聯儲局暫緩退市,低息環境有望再延長,或許會令樓市好友又再振振有詞,認為樓市始終易升難跌,大家可以放心。然而,這已不是聯儲局和伯南克第一次說有退市計劃,最終又突然縮沙。聯儲局就如狼來了故事中的牧童,縱使市場和投資者又再可以被愚弄,但始終有一天狼真的會來。當真的要退市的時候,人們可能早已麻木,對退市或美息上升掉以輕心,到時的結局又會如何?

明報上周與王冠一教授合辦「驚天一擊」大型投資講座,會上王冠一便指出,伯南克哪會真心想退市,讓自己「晚節不保」?可是,就算聯儲局堅持不退市,印銀紙遊戲始終不能永遠玩下去,總有爆煲的一天,就算聯儲局不加息,長債息也未必可以長期壓下去,大家還是要小心一點的好。

王冠一認為,香港樓市要擔心長債息最終還是要升,內地樓市則要小心政府最終會推出物業稅,這將大大加重持有物業成本,不可輕視。

超人看不通樓市 不買地

筆者認為,美聯儲玩「狼來了」,大大增加貨幣政策風險,因為會讓人不知道何時會突然退市和加息。至於香港樓市,更要面對政府隨時再出辣招打壓樓市的政策風險。

筆者日前應長實邀約出席飯局,遇上「超人」李嘉誠,自然把握機會,向他討教對樓市和經濟的看法。李嘉誠說,如果有行家發展商對他說,現在買地起樓一定會賺,他會覺得這個行家十分「叻」,要向他討教如何必賺,因為他自己認為,由買地至可以賣樓隨時要4至5年,實在有輸錢的可能。「超人」更說,香港樓市已由政府主導,存在政策風險,而他自己也看不通4至5年後的樓市,如果看得通,那就會買地。

事實上,過去10個月長實雖有參與競投香港不下20幅地皮,但一幅也沒有拿下,相反卻是第一個發展商減價賣樓,可說是「有出冇入」,李嘉誠更說明年香港經濟表現可能受壓,尤其辣招對經濟的影響會慢慢浮現。
地產商唱衰樓市 所言不虛

大家聽了李嘉誠對香港樓市和經濟的看法,會有何想法呢?且看財經作家周顯評論:「前天,李嘉誠特邀了一班友好傳媒去飯局,說了不少肺腑之言,其中對於投資者的最大啟示,當然是他對樓市的看法。如果還不快快沽樓,除非是:1,你認為他看錯市;2,你認為他講大話。不過,作為一個大型地產發展商,講大話唱好就話有,講大話唱衰,似乎是聞所未聞喎。」

李嘉誠說看不通樓市,否則會買地,之後九肚山地皮開標,每呎樓面地價跌破了7000元,為近年新低,買家自然不是長實,而是在1997年摸頂買入赤柱黃麻角地皮的百利保財團……

或許有人認為,美國不退市和不加息,是利好消息,但可會想到,這正是美國經濟復蘇仍不明朗所致?而美國經濟差,對香港經濟也未必是好事。

本港商廈退租多過續租 經濟堪憂

戴德梁行日前發表報告指今年第三季,香港寫字樓租務需求疲弱,整體市場由第二季的114,296平方呎正吸納量,變為第三季的191,928平方呎的負吸納量(圖1),即退租的樓面,較新租和續租樓面還多。

翻查過往數據,香港商廈樓面連續出現季度負吸納量,香港的GDP增長往往也會下挫,而戴德梁行便指出:

「美國經濟復蘇的步伐較預期緩慢,令金融、保險、房地產及相關的專業服務行業仍然受到影響,加上中國經濟亦放緩,令全球經濟前景再添變數,故非金融類行業對於擴充營運亦採取較保守的態度。本年在香港上市的公司數目下降,反映出企業營商信心稍遜,對寫字樓的需求亦減少。」

當有人慶幸美國經濟差而令聯儲局延遲退市而沾沾自喜,以為樓市可受惠,卻忽略了香港經濟也可能受打擊,只能嘆息其何其短視也。

辣招打擊二手盤 市民換樓難

香港政府不斷推出辣招打壓樓市,說是希望樓價回落令市民更易上車,但其實香港樓市的最強烈需求來自換樓。 美聯引述香港大學城市規劃及環境管理研究中心,曾發表的香港與鄰近地區家庭居住面積比較研究報報告,發覺港人家庭的平均居住面積比其他發展程度相若的地區落後,只得452平方呎,相比起鄰近地區如台灣的1119呎、新加坡的1044呎,少了最多667呎(圖2)。市民如財力能夠負擔,都希望換樓住大一點。

然而,香港政府推出的辣招卻正正打擊換樓活動,令業主不想賣樓,因賣樓隨時要繳交大筆額印,買入大單位承做按揭也不容易,若先買後賣不能在半年內完成,更要納重稅。如業主不賣樓,那又如何有足夠二手盤供應,則上車客也會因盤源缺乏而受到影響。

陸振球

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