在市場普遍預期，聯儲局會在本周宣布縮減買債規模、開始退市部署之際，聯儲局周三開會後竟宣布沒有任何減買債的行動，只表示有可能在今年稍後，當經濟數據進一改善，才開始減少買債，再一次讓市場「驚喜」。美息固然回落，全球股市也大多在周四急升，看似是一大利好消息。
市場對退市進一步解除防備
對樓市而言，聯儲局暫緩退市，低息環境有望再延長，或許會令樓市好友又再振振有詞，認為樓市始終易升難跌，大家可以放心。然而，這已不是聯儲局和伯南克第一次說有退市計劃，最終又突然縮沙。聯儲局就如狼來了故事中的牧童，縱使市場和投資者又再可以被愚弄，但始終有一天狼真的會來。當真的要退市的時候，人們可能早已麻木，對退市或美息上升掉以輕心，到時的結局又會如何？
明報上周與王冠一教授合辦「驚天一擊」大型投資講座，會上王冠一便指出，伯南克哪會真心想退市，讓自己「晚節不保」？可是，就算聯儲局堅持不退市，印銀紙遊戲始終不能永遠玩下去，總有爆煲的一天，就算聯儲局不加息，長債息也未必可以長期壓下去，大家還是要小心一點的好。
王冠一認為，香港樓市要擔心長債息最終還是要升，內地樓市則要小心政府最終會推出物業稅，這將大大加重持有物業成本，不可輕視。
超人看不通樓市 不買地
筆者認為，美聯儲玩「狼來了」，大大增加貨幣政策風險，因為會讓人不知道何時會突然退市和加息。至於香港樓市，更要面對政府隨時再出辣招打壓樓市的政策風險。
筆者日前應長實邀約出席飯局，遇上「超人」李嘉誠，自然把握機會，向他討教對樓市和經濟的看法。李嘉誠說，如果有行家發展商對他說，現在買地起樓一定會賺，他會覺得這個行家十分「叻」，要向他討教如何必賺，因為他自己認為，由買地至可以賣樓隨時要4至5年，實在有輸錢的可能。「超人」更說，香港樓市已由政府主導，存在政策風險，而他自己也看不通4至5年後的樓市，如果看得通，那就會買地。
事實上，過去10個月長實雖有參與競投香港不下20幅地皮，但一幅也沒有拿下，相反卻是第一個發展商減價賣樓，可說是「有出冇入」，李嘉誠更說明年香港經濟表現可能受壓，尤其辣招對經濟的影響會慢慢浮現。
地產商唱衰樓市 所言不虛
大家聽了李嘉誠對香港樓市和經濟的看法，會有何想法呢？且看財經作家周顯評論：「前天，李嘉誠特邀了一班友好傳媒去飯局，說了不少肺腑之言，其中對於投資者的最大啟示，當然是他對樓市的看法。如果還不快快沽樓，除非是：1，你認為他看錯市；2，你認為他講大話。不過，作為一個大型地產發展商，講大話唱好就話有，講大話唱衰，似乎是聞所未聞喎。」
李嘉誠說看不通樓市，否則會買地，之後九肚山地皮開標，每呎樓面地價跌破了7000元，為近年新低，買家自然不是長實，而是在1997年摸頂買入赤柱黃麻角地皮的百利保財團……
或許有人認為，美國不退市和不加息，是利好消息，但可會想到，這正是美國經濟復蘇仍不明朗所致？而美國經濟差，對香港經濟也未必是好事。
本港商廈退租多過續租 經濟堪憂
戴德梁行日前發表報告指今年第三季，香港寫字樓租務需求疲弱，整體市場由第二季的114,296平方呎正吸納量，變為第三季的191,928平方呎的負吸納量(圖1)，即退租的樓面，較新租和續租樓面還多。
翻查過往數據，香港商廈樓面連續出現季度負吸納量，香港的GDP增長往往也會下挫，而戴德梁行便指出：
「美國經濟復蘇的步伐較預期緩慢，令金融、保險、房地產及相關的專業服務行業仍然受到影響，加上中國經濟亦放緩，令全球經濟前景再添變數，故非金融類行業對於擴充營運亦採取較保守的態度。本年在香港上市的公司數目下降，反映出企業營商信心稍遜，對寫字樓的需求亦減少。」
當有人慶幸美國經濟差而令聯儲局延遲退市而沾沾自喜，以為樓市可受惠，卻忽略了香港經濟也可能受打擊，只能嘆息其何其短視也。
辣招打擊二手盤 市民換樓難
香港政府不斷推出辣招打壓樓市，說是希望樓價回落令市民更易上車，但其實香港樓市的最強烈需求來自換樓。 美聯引述香港大學城市規劃及環境管理研究中心，曾發表的香港與鄰近地區家庭居住面積比較研究報報告，發覺港人家庭的平均居住面積比其他發展程度相若的地區落後，只得452平方呎，相比起鄰近地區如台灣的1119呎、新加坡的1044呎，少了最多667呎(圖2)。市民如財力能夠負擔，都希望換樓住大一點。
然而，香港政府推出的辣招卻正正打擊換樓活動，令業主不想賣樓，因賣樓隨時要繳交大筆額印，買入大單位承做按揭也不容易，若先買後賣不能在半年內完成，更要納重稅。如業主不賣樓，那又如何有足夠二手盤供應，則上車客也會因盤源缺乏而受到影響。
陸振球
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