不久前，中國社科院推出了《住房綠皮書》預測，2014年中國大城市房價或將短線見頂，中小城市樓市頹勢延續。恰在此時，美聯儲突然宣布，從2014年1月起，每月削減國債和抵押貸款證券規模，到年底則完全退出QE計劃。這使得一些學者認為，中國的房地價泡沫已到了最後時刻。而筆者覺得，在資本項目完全開放的香港，明年樓市泡沫將最先崩盤。
中國房地產泡沫的不斷膨脹似乎與熱錢有著千絲萬縷的聯繫。自9。11後，為了應對美國經濟的衰退，美聯儲就奉行寬鬆貨幣政策，而大量的超發貨幣，並沒有進入到美國實體經濟中去，貨幣之水恰恰是為了匯差和利差，紛紛流向了以中國為代表的新興經濟體國家和地區，從而推高了這些國家的資產泡沫和通貨膨脹。
特別是自2008年全球金融危機以來，美聯儲先後推出了4次量化寬鬆（QE），試圖通過注入流動性的方式，促進經濟的快速回暖。這就導致，美元指數長期疲軟，為了規避系統性風險，國際熱錢大量流向亞洲新興經濟體，這其中也包括素有“自由之港”美譽的香港資產市場。自2009年至今，香港的房地產價格大漲了120%，這也意味著全港各區樓價已經全面升穿了1997年的歷史高位。
對此，港府試圖通過各種手段，甚至將大多數房地產交易的物業印花稅提高一倍，才只是勉強將樓價穩住，但是香港房地產業則進行“有價無量”的冰凍期。最近，港府為了防止熱錢大規模流出對香港房地產和經濟帶來重創，又拿出3D政策，希望通過此法平抑香港房價。
什麼是3D政策？對於不少內地人來說可能還比較陌生。這裡的D是指stamp duty，即在香港買賣樓宇需要向政府交納的“印花稅”。具體是哪3D，這裡稍作介紹：首先是BSD，即買家印花稅；其次是SSD，即額外印花稅；最後是DSD，即雙倍印花稅。 ??
這3D政策出台時間不同，但均由政府推出，目的只有一個，就是抑制樓市的價格上升預期。具體而言，BSD是針對外地人限購；DSD是針對小型樓盤限購；SSD是針對短炒的炒家限購。但是這樣的政策卻迎來的是香港樓市一手房成交暢旺，而二手房“價高量滯”的局面，總體香港樓市呈現一種橫盤的狀態。
如果說，中國的房地產泡沫在很大程度上是由國際熱錢推高，現在就算熱錢轍離中國，鑑於中國當前貿易還處於順差，國內資本項目沒有完全開放，中國央行還可以拿巨量的外匯儲備來沖抵美聯儲宣布退出量化寬鬆的風險。然而香港就沒有這麼幸運了，預計明年香港樓市將率先遭遇暴跌之災，從而拖累內地的樓市出現拐點。那麼香港樓市泡沫為啥會突破1997年的歷史高位呢？
首先，香港樓市價格之所以已經超過了97年樓市泡沫的歷史最高價，都是因為港幣採取緊盯美元的聯繫匯率，這就使得利率長期處於較低狀態，造成了嚴重的通貨膨脹。再加上這些年美國又採取了量化寬鬆政策，於是大量國際和國內熱錢流入香港，將香港樓價推至如今的歷史顛峰。
再者，面對近年來大量國際熱錢湧入香港這個自由市場，港府對港幣匯率、樓市、股市的資產泡沫被推高，一直採取“聽之任之”的態度，甚至還以超低的利率來吸引海內外人士投資香港房地產，於是房價就形成巨大的泡沫。
或許港府認為，香港是一個游資來去自如的“自由之港”，政府應盡量避免動用調控市場之手，由市場來決定一切。就算是出現了匯率、樓市、股市泡沫，香港政府也有1997年時應對金融風暴時經驗，料難出現大礙。但是問題是，泡沫初始階段不去有效遏制，而到了被吹大得“無以復加”之時再去想辦法彈壓，又談何容易。去年底今年初，港府數次對匯市、樓市進行調控，要么效果不彰，要么以失敗而告終。看來香港房地產泡沫破裂，引發金融危機，只是時間問題。
最後，香港是自由市場，熱錢進出方便，不像內地還有資本項目沒有完全開放這道防火牆，所以香港極易引發金融震盪和經濟危機。雖然今年以來為了遏制大量熱錢流入香港，造成港幣對美元的過快升值，港府不得不拋出大量港幣，以穩定匯率。但是這種日子不會太久了，港幣兌美元的升值不可持續，因為香港在國際貿易中的競爭力正在逐年下降，實體經濟呈現空心化狀態，而港府之前仍然迷戀於房地產業。 1997年房地產以及相關行業的增加值，佔香港GDP的比重超過四成。而時至今日整個香港的經濟活動還是圍繞著房地產來轉。
當美聯儲宣布退出量化寬鬆，大量熱錢流出香港樓市，回流美國本土之時，港幣及以港幣計價的資產將出現狂貶。所以熱錢流入容易，流出也方便，雖能導致香港樓市一時之繁榮興盛，但也可造成香港經濟十年之凋蔽。
中國的房地產泡沫2014年出現拐點早已成為預期，那麼樓市泡沫從哪裡率先破滅呢？筆者認為，一方面，從內地三四線城市的鬼城開始破裂，逐步蔓延至一二線城市，另一方面，從香港樓市泡沫開始破滅，因為香港是一個自由之港，國際熱錢通過攻擊香港樓市、匯市、股市，來達到攻擊國內資本資產市場的目的。凡是資產泡沫總是會破裂的，只是美聯儲退出QE加快了這個進程而已。
PS:
宋鴻兵
戳破香港樓市的不是QE退出，而是利率反轉。 QE退出不代表貨幣供應緊縮，而是擴張減慢。
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